投資英國物業伏位多 了解住宅種類避陷阱

投資英國物業伏位多 了解住宅種類避陷阱

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英國物業
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今期想和大家分享投資英國物業時,究竟應該選擇甚麼類型的物業才有保障,點解講「有保障」?因為有些物業是不會增值及不易轉售的。

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基本上英國物業用途可分為1.學生宿舍 2.服務式住宅 3.普通住宅 4.居屋(Affortable House) 5.退休宿舍Retirement House 6.商業物業 7.商鋪物業。這7大類,我們看看它們的利弊吧!

1.學生宿舍-樓契有限制用途,指定只有學生才可租住。一般在港發售的學生宿舍都是在倫敦以外的市鎮地區,標榜售價平、回報高,聽聞很多香港投資者已購入此類物業作投資用途。但大家好像忽略一個問題,「誰幫你接貨?」幾乎所有英國代理都不會代理此類物業的二手買賣,理由很簡單「沒有市場」,當地投資者不會購買這種物業作投資用途,要不是只會全幢購買,不會考慮一個單位,所以你唯一出路就是等發展商提出回購,但誰保證何時會有收購,和用甚麼價錢收購呢?最重要是這些發展商一般實力有限,隨時有爛尾可能,銀行也不會提供按揭,大家要三思。

2.服務式住宅-比學生宿舍好一點,它就像酒店房一樣,可作長租或短租,一般在購買時,已經有一間管理公司承包整幢大廈的租務,所以買家亦清楚每年回報有多少,亦清楚自己可使用的權利及日數。二手市場方面,只能說比學生宿舍略好一點,但要考慮當這間承包的管理公司出問題時,如經營不善、破產或放棄續約等,你的單位將會一直空置,由於整幢大廈業權已分拆,很難找全幢業主去決定委託另一間管理公司承租大廈,因為這時已經不是一個人可以決定的事,而是要全幢業權人決定,可以想像複雜性!此類物業銀行亦不會提供按揭。

3.普通住宅-眾所周知這是最普遍及理想的投資工具,沒有特別限制,可出租或自用,銀行樂意提供按揭,二手交投活躍,只要小心選擇地區及條件,便可安心投資,當然入場費一定比上述1.及2.高,但亦表明它的風險較但,升值潛力較強,其實物業好或不好,最簡單是看看銀行,當銀行樂意提供按揭時,即表示項目風險低,可安心投資。

4.居屋(Affortable Housing)-這是過去15年的政府房屋政策產物,由於樓價過去十餘年不斷升溫,政府見市民置業困難,加上希望招攬更多人才加入政府,他們構思了Affortable Housing,我稱為「居屋」計劃,請留意它不是廉租屋Council House或公屋Social House。Affortable House買家是有特定要求,大多數為公務員,如警察、消防員、政府醫院醫生或醫護人員等,當發展商入積申請興建新項目時,政府會根據項目可提供的單位比例,與發展商訂下若干單位作居屋用途,此項單位則會比訂價折讓約20%,作為發展商對社會的回贈,所以發展商會以清水樓的標準售予政府指定人士,以填保已折讓的差價,由於這是一項住屋政策,買家不能因此而拒絕完成交易,所以大家若有顧慮時,應向代理多了解,因為有時發展商會以現金方式給予市政府,讓他們另覓地方興建該批居屋,一般以Central London市中心機會較大。

5.退休宿舍-顧名思義,此項物業只為退休人士居住或租用,住客必需年滿55歲,如閣下作自住用途亦要滿55歲,否則不能入住。二手市場方面,都不難找到貨源,特別是曼徹斯特,因為在該市外圍,有很多此類社區。一不小心,閣下可能會購入這類物業,因為它們的售價會較正常市價低三分一,有時代理經驗不足,或刻意隱瞞都會令投資者蒙受損失,所以小心選擇代理,是重要的一環。

最後6.和7.商業及商鋪,本人在之前的文章已有詳細解說。若有興趣,請翻閱前文,暫不說了。

資訊分享: Regal London(英國富豪房地產) 成立於1998年,是極具聲譽的領頭倫敦開發商。 Regal London已經開發了相當數量的優秀房產項目,其房產項目以注重細節,及創新和行業領先的建築設計而聞名。

作者: 林偉信 (Gary Lam) — Regal London 亞洲地區銷售董事

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