現時應投資英國住宅定商業物業?

現時應投資英國住宅定商業物業?

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英國 倫敦
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2016年四月,英國政府針對住宅樓宇,推出3%懲罰性印花稅及取消其他稅務優惠,住宅投資比投資商廈來得更不利。

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現時投資商業樓宇之優勢包括:

1) 沒有懲罰性印花稅—英文稿「瘋狂稅務(2016年9月號)」指出,200鎊投資可節省高達12.4萬鎊印花稅。

2) 商業樓宇租期一般較長,因此空置率低。反觀住宅物業,租約多數只是6個月或一年,所以空置期較長,特別是在樓市下滑時。

3) 只要租約內清楚指明,英國法例是容許商廈業主在租金上加收維修、保險及其他管理費,由此租金會是淨收入。租約還可要求期滿前,商廈租戶先把物業維修及粉飾,才交還給業主。若租戶在期滿後才維修,致商廈暫時不能出租,租金損失也可向租戶追討。但住宅業主卻不能另收,這些費用要包括在租金內,所以不到年終,甚至數年後也不知淨收入多少。因住宅數年要粉飾一次,否則會降低出租率,就算租出,租金也好大可能比市價低。

4) 商廈長租約只須支付一次代理佣金。短租期的住宅業主則每年都要支付。以商廈常見之5年加租期計算,住宅業主每年每萬鎊租金可多付佣金高達2,000鎊,即淨收入可少20%!

政府實施懲罰性印花稅及其他稅項後,有海外投資者誤以為有限公司股東後人也要就公司擁有的住宅樓宇支付遺產稅。誤會源自有傳媒報道一間會計大行,公司名下之住宅樓宇要交遺產稅,但之後沒有跟進。查實,在國會四月審議前,政府已把這稅項撤回。

稅務就留給專業會計師,本文則著眼近期樓價及央行收緊借貸,希望幫助讀者作出明智投資決定。

住宅樓宇存在長期供不應求。單看這點,整體樓價,中長期仍會是向上,但短期樓市則有可能受壓於前文提及的稅務改革、脫歐、政府管治、加息,甚至朝鮮半島政治不穩。

按月計,過去一年,有數月的樓價比前一個月下滑,但按年計至九月,英國樓升幅仍有5.4%,單是倫敦則升2.5%。因此,業界不少行家引用英文俗語「杯中水是半滿還是半空」來形容過去及未來一年樓市走勢。

九月起,投資住宅樓需考慮英國央行更嚴格之新借貸規範。擁有四個或以上住宅物業收租之業主貸款或續借,把所有物業聯合起來接受較嚴格的壓力測試。之前測試若是用利率4%,現在便需改為5至5.5%,即利率升至這水平,收入仍足夠還款。新規定也將傳統130%租金與還款安全比例推高至145%。

新規例的效應是借貸比例減低,投資首期加大,以倫敦現時平均樓價及租金為例,能借樓價50%以上的個案將會大幅減低。

資訊分享: Regal London(英國富豪房地產) 成立於1998年,是極具聲譽的領頭倫敦開發商。 Regal London已經開發了相當數量的優秀房產項目,其房產項目以注重細節,及創新和行業領先的建築設計而聞名。(https://www.regal-london.co.uk/)

作者: 林偉信 (Gary Lam) — Regal London 亞洲地區銷售董事

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